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울산 상가 판례

컨테이너처럼 쉽게 떼는 구조물은 상가임대차법 보호를 못 받습니다

법원
대법원
사건번호
2024다293016
선고일
2025.11.13
사건명
토지인도

한 줄로

땅에서 쉽게 떼어 낼 수 있거나 기둥·지붕·벽이 제대로 없는 컨테이너 같은 구조물은 법에서 말하는 「건물」이 아니어서, 그것을 빌린 경우에는 원칙적으로 상가임대차법의 보호를 받지 못합니다.

무슨 일이 있었나

왜 문제가 되나

상가건물 임대차보호법(줄여서 상가임대차법)은 「건물」을 빌려 장사하는 사람을 보호합니다. 대표적인 것이 계약갱신요구권(일정 기간까지 계약을 이어 달라고 요구할 수 있는 권리)입니다.

그런데 컨테이너는 옮길 수 있는 물건이기도 합니다. 그래서

가 문제였습니다.

법원은 이렇게 봤습니다

법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

쉽게 풀면 이렇습니다.

결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고, 춘천지방법원 강릉지원에 「컨테이너가 건물인지 먼저 살펴서 다시 재판하라」고 돌려보냈습니다. 대법원이 「이 컨테이너는 건물이 아니다」라고 결론까지 내린 것은 아닙니다.

대법원 판결은 2025년 11월 13일에 이미 났습니다. 대법원은 「무엇을 기준으로 건물인지 판단하느냐」를 정했고, 이 컨테이너가 실제로 땅에 붙어 있는지, 기둥·지붕·벽이 있는지는 현장 사실을 봐야 해서 2심이 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 2심 결과는 2026년 10월 현재 공개된 판결에서 확인되지 않습니다. 결과가 어떻게 나오든 「쉽게 떼어 낼 수 있거나 기둥·지붕·벽이 없으면 상가임대차법 보호를 받기 어렵다」는 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.

쉽게 비유하면

(비유입니다) 운동장에 세워 둔 텐트와 교실은 둘 다 안에서 수업을 할 수 있습니다. 하지만 텐트는 접어서 옮길 수 있고, 교실은 땅 위에 지어진 건물입니다. 텐트에서 오래 수업했다고 텐트가 교실이 되지는 않습니다. 법은 「얼마나 오래 썼나」보다 「땅에 붙은 건물인가」를 먼저 봅니다.

실무에서 뜻하는 것

판결문 요지 (원문)

### 판시사항

상가건물 임대차보호법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’의 의미 / 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없는 경우, 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물을 임대차의 목적으로 한 경우, 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)

### 판결요지

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.

한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다. 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

### 결론(주문)

원심판결을 파기하고, 사건을 춘천지방법원 강릉지원에 환송한다.

이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

판결 원문 보기 →

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  23. 「내가 직접 장사하겠다」는 것만으로는 새 임차인을 거절할 수 없다
  24. 철거를 앞두고 비어 있는 재건축 아파트도 취득세는 「주택」 세율입니다
  25. 컨테이너처럼 쉽게 떼는 구조물은 상가임대차법 보호를 못 받습니다
  26. '우선 분양 신청하세요' 안내도 계약 제안 — 자격 있으면 계약이 될 수 있다
  27. 우선 분양 자격의 '집 없음' 기준은 입주 때 공고·계약에서 정한 기준으로 본다
  28. 2017년 개정법 전 인가 신청 구역은 「사실상 도로」 땅을 공짜로 못 받는다
  29. 개방형 발코니 타입 배정, 총회 자료로 알렸다면 조합 배상 책임 없다
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  31. 내 집 한 채에 배우자 명의 지방 저가주택이 있으면 종부세 「1세대 1주택」 혜택이 없습니다
  32. 살려는 게 아니라 돈을 먼저 돌려받으려고 맺은 임대차에는 대항력이 없습니다
  33. 집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은 그 집 경매 배당으로만 받을 수 있습니다
  34. 기준일 전에 상속이 시작됐다면, 등기가 늦어도 상속받은 지분으로 따로 분양받을 수 있다
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  36. 임차권등기 비용은 집주인에게 따로 청구하거나 줄 돈과 맞비겨 뺄 수 있습니다
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  45. 「제가 들어가 살 거예요」로 갱신을 거절하려면 집주인이 진짜라는 것을 증명해야 합니다
  46. 다가구 전세 중개 때 집주인 말만 적어 주면 공인중개사가 배상할 수 있습니다
  47. 주거용으로 빌려준 오피스텔은 재산세도 「주택」으로 매깁니다
  48. 임차권등기가 된 집에 들어가도 대항력·확정일자 효력은 생기고 최우선변제만 빠집니다
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  59. 정관에 「사업비를 뗄 수 있다」고만 적어서는 현금청산금에서 사업비를 못 뺀다
  60. 조합이 현금청산금을 기한 안에 안 주면 지연이자를 내야 한다
  61. 공사비를 올리려면 총회 의결이 먼저다 — 나중에 추인해도 처벌은 남는다
  62. 원상회복 범위는 계약 내용으로 정해져, 앞 세입자 시설을 철거할 수도 있습니다
  63. 건물주가 「누구를 데려와도 안 받는다」고 했다면 새 임차인을 데려오지 않아도 배상받는다
  64. 갱신요구 기간이 끝나도 권리금 회수 기회는 보호된다
  65. 대출이 걸린 집이면 근저당을 풀어 줘야 청산금을 받는다 — 이전고시 뒤에는 달라진다
  66. 소액임차인 기준 금액은 상대가 근저당이냐 확정일자 임차인이냐에 따라 달라집니다
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  70. 상가가 더 큰 겸용주택으로 재개발 아파트를 받았다면, 상가 몫은 1주택 공제를 못 받습니다
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  76. 작은 고장은 임차인이, 보일러·배관 같은 큰 수리는 집주인이 합니다
  77. 원상회복은 내가 빌렸을 때 상태까지 — 전 세입자가 한 것까지는 아닙니다
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