한 줄로
다가구주택(구분등기 없는 단독주택)은 전입신고 때 지번만 적어도 되고, 계약서에 적힌 호실과 다른 호실을 넘겨받아 살았어도 그 건물을 점유하고 있으면 대항력이 생깁니다. 대항력이 생긴 뒤 집이 팔리면 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어가고 옛 집주인은 빠집니다.
무슨 일이 있었나
- 2015. 3. 11. 한국토지주택공사(LH, 이 사건 원고)가 다가구주택 소유자들(이 사건 피고 등)에게서 305호를 보증금 4,000만 원, 월세 14만 원, 기간 2015. 3. 27.부터 2017. 3. 26.까지로 빌렸습니다(전세임대).
- LH가 고른 입주자는 2015. 3. 27.경 계약서의 305호가 아니라 205호를 넘겨받아 살았습니다.
- 2015. 10. 13. 소유자들이 이 다가구주택을 다른 사람에게 팔아 소유권이 넘어갔습니다.
- 그 뒤 근저당권자의 신청으로 경매가 진행되어 2018. 8. 30. 매각대금이 납부되었습니다.
- LH는 옛 소유자에게 보증금을 돌려 달라고 했습니다. 2심은 「계약서와 다른 호실에 살았으니 대항력이 없다」고 하면서도, 소멸시효가 지났다는 이유로 LH의 청구를 받아들이지 않았습니다.
왜 문제가 되나
대항력이 있었는지에 따라 보증금을 누구에게 받아야 하는지가 바뀝니다.
- 대항력이 있었다면 → 집을 산 새 주인이 보증금 의무를 이어받고 옛 주인은 빠집니다
- 대항력이 없었다면 → 옛 주인에게 받아야 합니다
그래서 「계약서와 다른 호실에 살았다」는 사정이 대항력을 없애는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으므로, 위 건물 지번으로 전입신고를 한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다
다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경되었다 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 다가구주택은 법적으로 한 채의 단독주택이라, 호수는 편의상 나눈 것일 뿐입니다. 그래서 전입신고는 지번만 맞으면 됩니다.
- 「집을 넘겨받는 것(인도)」도 그 건물의 일부를 넘겨받아 살고 있으면 충분하고, 계약서와 다른 호실이어도 마찬가지입니다.
- 그래서 LH는 대항력을 갖추었고, 그 뒤 집이 팔렸으니 보증금 의무는 새 주인에게 넘어가 옛 주인의 의무는 사라졌습니다.
- 2심이 「대항력이 없다」고 한 이유는 틀렸지만, 옛 주인에게 받을 수 없다는 결론은 맞다고 보았습니다.
결과: 상고기각 — LH가 옛 소유자에게 보증금을 받을 수 없다는 결론이 확정되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 한 집에 방이 여러 개 있는데 「201호」, 「202호」라는 이름표는 식구들이 편하려고 붙인 것입니다. 주소는 하나라 우편물은 집 주소만 맞으면 들어옵니다. 방을 바꿔 써도 「이 집에 산다」는 사실은 그대로입니다.
실무에서 뜻하는 것
- 다가구주택 임차인: 전입신고는 지번이 정확한지가 핵심입니다. 호실이 계약서와 달라도 대항력에는 지장이 없다는 것이 이 판결입니다. 반대로 다세대주택(구분등기된 공동주택)은 동·호수까지 맞아야 하는 것으로 일반적으로 다르게 봅니다(주택 공부방 1강·8강).
- 집이 팔린 뒤 보증금을 청구할 때: 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 원칙적으로 새 집주인에게 청구합니다(주택 공부방 16강). 옛 집주인을 상대로 하면 이 사건처럼 받지 못할 수 있습니다.
- 계약서의 호실과 실제 사는 호실을 맞춰 두는 것이 다툼을 줄입니다(일반적으로).
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추기 위하여 전입신고를 하는 경우, 위 건물의 지번만을 기재하는 것으로 충분한지 여부(적극) / 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 정한 ‘주택의 인도’의 경우, 임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효한지 여부(적극) 및 이는 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경된 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
[2] 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 후 임차주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인은 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)
### 판결요지
(국가법령정보센터에 이 판결의 「판결요지」 칸이 따로 실려 있지 않습니다. 아래는 판결 이유 중 「1. 관련 법리」 원문입니다.)
가. 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으므로, 위 건물 지번으로 전입신고를 한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결 등 참조). 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 ‘주택의 인도’의 경우에도 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효하다고 보아야 하고, 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경되었다 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.