한 줄로
분양신청을 안 해 현금청산을 받는 사람의 집에 근저당이나 가압류가 걸려 있다면, 그 등기를 풀어서 넘겨주는 것과 조합이 청산금을 주는 것은 동시에 해야 한다는 대법원 판단입니다. 다만 이전고시가 나면 그 권리제한은 저절로 사라지므로, 그 뒤에는 조합이 「등기를 먼저 풀라」며 지급을 미룰 수 없습니다. 이 판결은 재건축 사건입니다.
왜 문제가 되나
재개발·재건축 구역의 집에는 대출(근저당)이 걸려 있는 경우가 많습니다. 현금청산을 받게 되면 조합은 「근저당을 먼저 말소해 와야 돈을 준다」고 하고, 소유자는 「돈을 받아야 대출을 갚는다」고 하면서 서로 미루는 일이 생깁니다. 게다가 은행 같은 채권자가 그 청산금을 압류하면 셈이 더 복잡해집니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조에 의하여 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다.
주택재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.
집을 미리 넘겨받은 조합이 이자를 내야 하는지에 대해서는, 민법 제587조(매수인은 목적물을 인도받은 날부터 대금의 이자를 지급)의 예외를 들었습니다.
그러나 매수인의 대금 지급의무와 매도인의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 한다.
이 사건에서는 근저당권자로부터 채권을 넘겨받은 회사가 청산금을 압류·추심했는데, 대법원은 이전고시 전에는 조합이 동시이행을 주장해 그 회사에도 대항할 수 있다고 보았습니다. 조합에 이자 지급을 명한 원심 부분은 깨고 돌려보냈고, 추심한 회사의 상고는 기각했습니다(일부 파기환송).
실무에서 뜻하는 것
- 대출이 남은 집으로 현금청산을 받게 되면, 청산금을 받는 날에 맞춰 대출을 갚고 근저당을 말소하는 순서를 미리 계획해야 합니다. 은행과 조합 사이에서 날짜를 맞추는 것이 핵심입니다.
- 근저당을 못 풀어 청산금 지급이 늦어진 기간에는 이자를 받기 어렵습니다. 지연이자를 받으려면 내 쪽 의무부터 준비돼 있어야 합니다(현금청산 지연이자 판례도 함께 보시면 좋습니다).
- 준공 뒤 이전고시가 나면 사정이 바뀝니다. 권리제한이 정리되므로 조합은 등기 말소를 이유로 청산금을 미룰 수 없습니다(27강 · 이전고시와 청산금).
- 이 판결은 재건축 사건입니다. 재개발은 협의가 안 되면 수용 절차로 가는 경우가 많아, 같은 결론이 나오는지는 확인이 필요합니다.