한 줄로
부모가 자녀에게 전세보증금을 낀 채로 집을 증여하면(부담부증여), 보증금 몫은 취득세에서 「산 것(유상취득)」으로 봐 줄 수 있습니다. 다만 증여받는 그 시점에 자녀 본인의 소득이나 재산으로 그 보증금을 갚을 힘이 있었다는 것을 자녀가 증명해야 합니다. 나중에 새 세입자에게 받을 보증금이나 증여받은 그 집 자체는 자녀의 재산으로 쳐 주지 않습니다.
무슨 일이 있었나
- 원고는 2022. 4. 28. 아버지로부터 서울 강서구 아파트를 증여받으면서, 세입자에게 돌려줄 보증금 3억 5,000만 원을 떠안기로 했습니다.
- 원고는 처음에 아파트 전체를 증여로 보아 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 중과세율 12% 로 취득세 5,508만 원과 지방교육세 183만 6,000원을 냈습니다.
- 그 뒤 「보증금 몫은 산 것이니 유상 세율(1%)로 계산해 차액을 돌려 달라」고 했지만, 강서구청장이 거절했습니다.
- 원고는 2023년에 새 세입자에게서 받은 보증금 2억 7,000만 원 등으로 옛 세입자에게 보증금을 실제로 돌려주었습니다. 2심은 이런 사정을 들어 원고 손을 들어 주었고, 구청이 상고했습니다.
왜 문제가 되나
지방세법은 배우자나 직계존비속에게서 부동산을 받으면 원칙적으로 증여(무상취득)로 봅니다. 대가를 냈다는 사실이 취득자의 소득·재산 등으로 증명될 때만 유상취득으로 봅니다. 부담부증여도 가족 사이라면 이 규정을 따릅니다. 자녀가 그때 당장 보증금을 갚을 돈은 없었지만, 나중에 새 세입자 보증금으로 갚을 수 있었다면 증명이 된 것인지가 쟁점이었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 한다.
수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니 된다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 기준 시점은 증여받아 취득하는 그때입니다.
- 그때 자녀 본인의 소득과 재산으로 보증금을 갚을 힘이 있어야 합니다.
- 증여받은 아파트 자체나, 그 아파트로 나중에 받을 새 보증금은 자녀가 원래 가진 재산처럼 셀 수 없습니다.
- 2심이 장래에 받을 보증금까지 원고 재산으로 본 것은 잘못이라고 보았습니다.
결과: 파기환송 — 원고 손을 들어 준 2심을 깨고 서울고등법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다. 취득 당시 원고 본인의 소득·재산이 충분했는지를 다시 따지게 됩니다. 환송 뒤 결과는 확인하지 못했습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 부모님 차를 받으면서 「남은 할부금은 내가 낼게」라고 했다면, 그 순간 내 월급이나 통장으로 할부금을 낼 수 있어야 「내가 산 것」으로 인정됩니다. 「그 차를 나중에 빌려주고 받을 돈으로 내겠다」는 말로는 부족합니다.
실무에서 뜻하는 것
- 전세 낀 집을 자녀에게 증여(부담부증여)할 때, 보증금 몫을 유상취득으로 인정받으려면 자녀가 취득 시점에 본인 소득·재산으로 갚을 능력을 증명할 수 있어야 합니다(세금 공부방 25강 · 2강).
- 소득 증빙이 약한 자녀라면 보증금 몫도 증여로 보아 취득세가 더 나올 수 있습니다.
- 이 사건의 12%는 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여에 붙는 중과세율이었습니다. 울산은 2026년 10월 현재 조정대상지역이 아니어서 그 중과는 해당하지 않지만, 「가족 사이 유상취득 증명」 규정(지방세법 제7조 제11항·제12항)은 지역과 상관없이 같습니다.
- 개별 사안은 세무사와 확인하는 것이 안전합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 조세법규의 해석 원칙 및 조세법규에 관하여 합목적적 해석이 불가피한 경우
[2] 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’의 의미 및 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때 고려할 사항
[3] 甲이 부친으로부터 아파트를 증여받되 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 甲이 인수하기로 하는 내용의 부담부증여계약을 체결하고 지방세법 제13조의2 제2항에 의하여 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택 무상취득에 따른 12%의 중과세율을 적용하여 산출된 취득세 등을 신고ㆍ납부한 이후 관할 지방자치단체장에게 ‘보증금반환채무에 상당하는 부분은 부담부증여로 유상취득세율(1%)이 적용되어야 한다.’고 주장하며 이미 신고ㆍ납부한 취득세 등의 차액을 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 관할 지방자치단체장이 이를 거부한 사안에서, 위 아파트의 취득 시점을 기준으로 甲이 위 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있었는지를 심리하였어야 한다는 이유로, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
### 판결요지
[1] 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장ㆍ축소해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측 가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다.
[2] 납세자로 하여금 대가의 지급 또는 채무의 부담에 관해 납세자 스스로의 소득과 재산을 갖추고 있음을 증명하도록 명시한 지방세법 제7조 제12항 단서나 같은 조 제11항 단서 제4호 각 목의 내용과 취지, 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 이루어져야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 한다. 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호 (다)목에 따라 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산에 해당하는 때를 제외하고는, 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니 된다.
[3] 甲이 부친으로부터 아파트를 증여받되 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 甲이 인수하기로 하는 내용의 부담부증여계약을 체결하고 지방세법 제13조의2 제2항에 의하여 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택 무상취득에 따른 12%의 중과세율을 적용하여 산출된 취득세 등을 신고ㆍ납부한 이후 관할 지방자치단체장에게 ‘보증금반환채무에 상당하는 부분은 부담부증여로 유상취득세율(1%)이 적용되어야 한다.’고 주장하며 이미 신고ㆍ납부한 취득세 등의 차액을 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 관할 지방자치단체장이 이를 거부한 사안에서, 甲이 인수한 보증금반환채무를 변제할 자력이 있었는지를 판단할 때 甲이 증여받은 위 아파트를 甲이 이미 소유하고 있던 재산인 것처럼 보아서는 아니 되고, 위 아파트의 취득 시점을 기준으로 甲이 위 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있었는지를 심리하였어야 한다는 이유로, 이와 달리 본 원심판결에 지방세법 제7조 제12항 단서 및 같은 조 제11항에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.