한 줄로
동·호수 추첨으로 실내로 넓혀 쓸 수 없는 「개방형 발코니」 세대를 배정받은 조합원들이 「미리 제대로 안 알려 줬다」며 조합에 배상을 요구했습니다. 대법원은 총회 자료로 평면도를 알렸으면 조합은 할 일을 한 것이라며, 배상하라고 한 2심을 다시 재판하게 했습니다.
무슨 일이 있었나
- 서울의 한 재건축 조합과 조합원 28명 사이의 소송입니다.
- 조합은 2015. 12. 4. 사업시행인가를 받았고, 조합원들은 2016. 2. 무렵 99㎡형에 분양신청을 했습니다. 2017. 6. 16. 관리처분계획인가가 났습니다.
- 그 뒤 설계가 바뀌었습니다. 2018. 10. 31. 총회 자료집의 평면도에는 99㎡형이 102㎡형으로 넓어지고, 102㎡형 가운데 B타입에는 개방형 발코니가 설치된다고 표시되어 있었습니다. 이 발코니는 난간만 있고 벽이나 창으로 위아래층이 나뉘지 않아 실내로 넓혀 쓸 수 없는 형태이고, 2층부터 20층까지 동 배치에 따라 섞어 적용하도록 계획됐습니다.
- 조합은 2019. 8. 7. 평형변경 신청을 안내했습니다. 안내서에도 평면도가 들어 있었고, 신청하지 않은 99㎡형 신청자는 102㎡형으로 배정한다고 정했습니다.
- 2019. 11. 27. 관리처분계획 변경 총회 자료에도 평면도와 동·호수별 위치도, 감정평가 내역이 붙어 있었습니다. 2019. 12. 23. 변경인가가 났습니다.
- 2020. 3. 25. 동·호수 추첨에서 원고들은 102B형 세대를 배정받고 분양계약을 맺었습니다.
- 원고들은 「개방형 발코니를 제대로 알리지 않았다」며 손해배상을 청구했습니다. 2심(서울고등법원)은 조합이 알릴 의무를 어겼다며 위자료(마음의 손해에 대한 돈)를 주라고 했습니다.
왜 문제가 되나
- 같은 102㎡형이라도 A타입과 B타입은 평면이 다릅니다. 추첨에서 불리한 타입이 걸린 것만으로 관리처분계획이 잘못된 것인가?
- 조합은 평면도를 총회 자료에 넣어 두었습니다. 그것으로 충분한가, 아니면 「이 발코니는 넓힐 수 없다」고 따로 자세히 설명했어야 하는가?
법원은 이렇게 봤습니다
[1] 주택재건축정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가 등의 절차를 통해 신축되는 공동주택의 평형, 세대수 및 세대별 분양가액 등을 확정한 경우, 조합원 분양신청 이후 진행되는 별도의 동·호수 추첨절차에서 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래된다는 사정만으로 관리처분계획을 위법하다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)
대법원은 동·호수 추첨은 조합원 모두의 바람을 다 맞출 수 없는 절차라고 보았습니다. 추첨 결과 조합원 사이에 다소 불공평이 생겨도, 특정 조합원의 재산권을 근본적으로 해치는 정도가 아니면 새 집과 원래 집의 감정평가로 청산금을 더하고 빼서 맞추게 된다고 했습니다. 그러니 그것만으로 관리처분계획이 위법하지 않다는 것이 원칙입니다.
[2] 재산적 거래관계에서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 미리 고지할 의무를 부담하는 경우
알릴 의무는 알렸다면 상대가 계약을 안 했거나 다른 조건으로 했을 것이 분명할 때 생깁니다. 그러나 상대가 이미 알고 있거나, 스스로 확인해야 하는 일이면 알리지 않았다고 의무 위반이 되지 않습니다. 이 사건에서 대법원은 이렇게 보았습니다.
- 조합은 총회 자료집·평형변경 안내서에 평면도를 여러 번 넣었습니다. 개방형 발코니가 설치되는 세대가 있다는 점은 조합원들이 이미 알 수 있었고, 넓힐 수 있는지나 구조는 102㎡형을 원하는 조합원이 스스로 확인했어야 할 일입니다.
- 조합원들은 서류를 열람하고 의견을 낼 수 있었고, 개방형 발코니가 없는 평형으로 바꿀 수도 있었습니다. 102㎡형보다 넓은 일부 타입도 모두 개방형 발코니였으므로, 따로 알려 줬다면 59·78·84㎡형으로 바꿨을 것이라고 단정하기 어렵습니다.
- 설계를 바꾼 이유는 서울시 「우수디자인 공동주택」에 선정되기 위해서였고, 실제로 선정되어 용적률이 오르고 일반분양 세대가 늘어 사업성이 좋아졌습니다. 감정평가로 102B형의 조합원 분양가가 조정되어 분담금도 그만큼 줄었습니다.
그래서 조합은 총회 절차에서 자료를 주어 알릴 의무를 다했고, 그보다 더 자세히 따로 설명할 의무까지는 없다고 했습니다. 손해도 분양가 조정으로 메워졌다고 볼 여지가 크다고 했습니다.
결론은 일부 파기환송입니다. 2심 가운데 조합이 진 부분(위자료)을 깨고 다시 재판하라고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 조합원들이 낸 상고(재산상 손해도 인정해 달라, 면적을 정해 판 매매이니 책임지라)는 받아들이지 않았습니다(상고기각).
대법원 판결은 2025년 10월 16일에 이미 났습니다. 조합원들이 낸 상고(재산상 손해, 면적을 정해 판 매매라는 주장)는 기각되어 그 부분은 이것으로 끝났습니다. 대법원은 「총회 자료로 평면도를 알렸다면 조합은 알릴 의무를 다한 것이고, 따로 더 자세히 설명할 의무까지는 없다」는 기준을 정했고, 조합이 진 위자료 부분만 서울고등법원이 이 기준에 따라 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 서울고등법원 결과는 2026년 10월 현재 공개된 판결에서 확인되지 않습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유) 반에서 자리 뽑기를 했는데 창문 없는 자리가 걸렸습니다. 선생님은 자리 배치도를 미리 칠판에 여러 번 붙여 두었고, 원하면 다른 줄로 바꿔 신청할 기회도 주었습니다. 그 자리를 고른 학생에게는 대신 숙제를 조금 줄여 주었습니다. 이럴 때 「선생님이 따로 불러서 설명 안 해 줬다」고 탓하기는 어렵다는 것입니다.
실무에서 뜻하는 것
- 조합원 입장 — 총회 자료집과 평형변경 안내서에 들어 있는 평면도는 내가 스스로 확인해야 하는 자료로 본 판결입니다. 같은 평형이라도 타입(A·B)에 따라 발코니를 넓힐 수 있는지가 다를 수 있으니, 기본형·확장형 평면도를 타입별로 비교해 보는 것이 좋습니다(36강).
- 평형변경 기간을 놓치면 이 사건처럼 넓어진 평형으로 그대로 배정될 수 있습니다. 안내문의 신청 기간과 「신청하지 않으면 어떻게 되는지」를 확인하는 것이 중요합니다.
- 동·호수 추첨에서 불리한 타입이 걸려도, 원칙적으로 관리처분계획 자체가 위법해지지는 않고 감정평가로 분양가를 조정하는 방식으로 맞춘다고 본 판결입니다(6강).
- 입주권 매수인 입장 — 이 판결은 조합과 조합원 사이 이야기입니다. 일반적으로 입주권을 살 때는 배정된 동·호수의 타입과 평면, 발코니를 넓힐 수 있는지를 계약 전에 직접 확인해 두는 것이 안전합니다.
- 이 판결은 파기환송이라 위자료 부분의 최종 결론은 서울고등법원에서 다시 나옵니다.
- 세입자에게는 직접 관계가 적은 판결입니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 주택재건축정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가 등의 절차를 통해 신축되는 공동주택의 평형, 세대수 및 세대별 분양가액 등을 확정한 경우, 조합원 분양신청 이후 진행되는 별도의 동·호수 추첨절차에서 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래된다는 사정만으로 관리처분계획을 위법하다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[2] 재산적 거래관계에서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 미리 고지할 의무를 부담하는 경우
[3] 甲 주택재건축정비사업조합의 조합원인 乙 등이 甲 조합이 신축하는 아파트 99㎡형에 대한 분양을 신청하였고, 甲 조합은 위 아파트 99㎡형은 102㎡형으로 면적이 증가하고 102㎡형 중 B타입에는 개방형 발코니를 설치하는 것으로 설계변경을 한 후 총회의 의결을 거쳐 관리처분계획변경인가를 받았으며, 그 후 동·호수 추첨을 거쳐 102㎡형 중 B타입에 해당하는 각 세대를 배정받은 乙 등과 분양계약을 체결하였는데, 乙 등이 개방형 발코니 설치에 관한 고지의무 위반을 이유로 甲 조합을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 甲 조합은 관리처분계획의 변경 등을 위한 총회의결절차에서 개방형 발코니에 관한 자료를 제공하여 조합원들이 그 내용을 판단할 수 있도록 고지의무를 이행하였고, 이보다 더 구체적인 내용을 사전에 별도로 고지하거나 상세히 설명할 의무까지 부담한다고 보기는 어려우며, 개방형 발코니가 설치됨으로써 입게 된 재산상 손해는 분양가액의 조정 등을 통하여 전보되었다고 볼 여지도 큰데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
### 판결요지
(판결요지 없음 — 판결 원문 참고)
### 결론(주문)
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고들의 상고를 모두 기각한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.