🏠 울산부동산리더 처음으로판례 목록
울산 주택 판례

집이 팔리면 보증금 의무는 새 주인에게 넘어가고, 싫다면 알게 된 뒤 곧바로 이의해야 합니다

법원
대법원
사건번호
2021다251929
선고일
2021.11.11
사건명
임대차보증금

한 줄로

대항력 있는 임차인이 사는 집이 팔리거나 경매로 넘어가면, 보증금을 돌려줄 의무는 새 주인에게 넘어가고 옛 주인은 빠집니다. 임차인이 이것을 원하지 않으면 넘어간 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 해야 하고, 그 뜻은 앞뒤가 맞아야 합니다.

무슨 일이 있었나

왜 문제가 되나

대항력 있는 임대차의 집이 넘어가면 새 주인이 임대인 자리를 법에 따라 당연히 이어받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 다만 임차인이 원하지 않으면 벗어날 길이 있다는 것이 기존 판례입니다. 이 사건 임차인이 정말 「승계를 원하지 않는다」고 이의한 것으로 볼 수 있는지가 문제였습니다.

법원은 이렇게 봤습니다

양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다

쉽게 풀면 이렇습니다.

결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고 수원지방법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.

대법원 판결은 2021년 11월 11일에 이미 났습니다. 대법원은 「승계에 대한 이의로 볼 수 있으려면 임차인의 행동이 그 뜻과 맞아야 한다」는 판단을 했고, 그에 따라 누가 보증금을 돌려줄지는 수원지방법원이 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 결과는 이번에 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 「새 주인이 당연히 이어받고, 원하지 않으면 상당한 기간 안에 이의」라는 기준은 이 대법원 판결로 다시 확인되었습니다.

쉽게 비유하면

(비유입니다) 버스 회사가 바뀌어도 정기권은 새 회사가 그대로 책임집니다. 「옛 회사에서 환불받겠다」고 하려면 바뀐 것을 안 뒤 곧바로 그렇게 말해야 하고, 그러면서 새 회사 버스를 계속 정기권으로 타고 다니면 말과 행동이 맞지 않습니다.

실무에서 뜻하는 것

판결문 요지 (원문)

### 판시사항

주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는지 여부(적극) 및 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극) / 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)

### 판결요지

(국가법령정보센터에 이 판결의 「판결요지」 칸이 따로 실려 있지 않습니다. 아래는 판결 이유 「1.」 원문입니다.)

주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).

그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).

### 결론(주문)

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.

이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

판결 원문 보기 →

판례 목록
  1. 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과하면서 과세관청이 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 해당 자산의 취득가액을 개별…
  2. 새 임차인에게 월세를 3배 넘게 부르면 권리금 방해가 될 수 있다
  3. 조합장 후보가 명부를 선거사무원에게 건넨 것만으로는 개인정보 범죄로 보기 어렵다
  4. 일반분양 없이 임대만 한 건물은 취득세 면제 「체비지」가 아니다
  5. 월세 안 받기로 한 약속도 사업자등록을 고쳐야 새 건물주에게 통합니다
  6. 월세 3번 밀려 해지를 알린 뒤 일부를 내도 계약은 끝날 수 있습니다
  7. 전세보증 보증금도 집을 비워 줘야 지연이자가 붙습니다
  8. 일시적 2주택, 새집을 산 뒤 세입자와 늘린 계약 기간은 인정되지 않습니다
  9. 상속받은 땅을 나중에 비싸게 팔았다고, 그 값을 바로 상속 때 시가로 볼 수는 없습니다
  10. 임대 계약 때 집이 있었다면 나중에 없애도 우선 분양 자격은 돌아오지 않는다
  11. 계약이 끝난 뒤 건물이 팔려도 새 주인이 보증금을 돌려줘야 한다
  12. 구청에 넘어갈 도로·공원 땅에 잘못 매긴 재산세는 무효
  13. 집 수를 셀 때 분양권은 당첨일이 아니라 계약한 날부터 센다
  14. 전세임대 입주자가 그 집을 사면 LH의 대항력도 그때 사라집니다
  15. 물려받은 집의 「거주기간」은 내가 상속받은 뒤 산 기간만 셉니다
  16. 세입자가 살던 집을 사면 그 순간 임차인 대항력은 끝납니다
  17. 재건축 아파트, 추가로 낸 돈(청산금) 몫은 새 아파트에 2년 살아야 공제가 큽니다
  18. 총회 1개월 전 통지 — 보내 줘야 하는 건 「내 것」까지다
  19. 관리처분 총회 전 통지는 「내 몫」이면 되고, 상가만 따로 취소할 수 있다
  20. 분양권 불법전매 신고 포상금, 줄지 말지는 시·도지사가 정할 수 있다
  21. 다세대 한 채를 중개해도 공동담보로 묶인 다른 세대의 선순위 임차인까지 확인해 설명해야 합니다
  22. 다가구주택은 지번만 전입해도 되고, 계약서와 다른 호실에 살아도 대항력이 생깁니다
  23. 「내가 직접 장사하겠다」는 것만으로는 새 임차인을 거절할 수 없다
  24. 철거를 앞두고 비어 있는 재건축 아파트도 취득세는 「주택」 세율입니다
  25. 컨테이너처럼 쉽게 떼는 구조물은 상가임대차법 보호를 못 받습니다
  26. '우선 분양 신청하세요' 안내도 계약 제안 — 자격 있으면 계약이 될 수 있다
  27. 우선 분양 자격의 '집 없음' 기준은 입주 때 공고·계약에서 정한 기준으로 본다
  28. 2017년 개정법 전 인가 신청 구역은 「사실상 도로」 땅을 공짜로 못 받는다
  29. 개방형 발코니 타입 배정, 총회 자료로 알렸다면 조합 배상 책임 없다
  30. 자녀가 전세 낀 아파트를 증여받을 때, 보증금 몫을 「산 것」으로 보려면 자녀 돈으로 갚을 힘이 있어야 합니다
  31. 내 집 한 채에 배우자 명의 지방 저가주택이 있으면 종부세 「1세대 1주택」 혜택이 없습니다
  32. 살려는 게 아니라 돈을 먼저 돌려받으려고 맺은 임대차에는 대항력이 없습니다
  33. 집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은 그 집 경매 배당으로만 받을 수 있습니다
  34. 기준일 전에 상속이 시작됐다면, 등기가 늦어도 상속받은 지분으로 따로 분양받을 수 있다
  35. 잔금일이 매도인에게도 중요하면 매수인이 미리 잔금을 내도 해제를 못 막습니다
  36. 임차권등기 비용은 집주인에게 따로 청구하거나 줄 돈과 맞비겨 뺄 수 있습니다
  37. 이사 간 뒤에 임차권등기가 되면 대항력은 되살아나지 않고 등기한 날부터 새로 생깁니다
  38. 「1세대」는 주민등록이 아니라 실제로 함께 사느냐로 본다
  39. 집 두 채에서 세 채가 됐다가 다시 두 채가 되면 「일시적 2주택」 비과세를 못 받습니다
  40. 아파트를 증여할 때 비슷한 아파트 거래가를 고르는 기준은 「증여일에 이미 발표된 공시가격」입니다
  41. 세 낀 집 매매에서 보증금 인수의 법적 성격까지 중개사가 설명할 의무는 없습니다
  42. 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 「갱신 안 한다」고 알려도 계약은 끝난다
  43. 갱신을 요구했다가 마음을 바꿔 해지를 알리면, 새 기간을 기다리지 않고 통지 3개월 뒤 끝납니다
  44. 돌아가신 분과 한 세대였다면, 함께 물려받은 집도 「공동상속주택」 특례를 못 받습니다
  45. 「제가 들어가 살 거예요」로 갱신을 거절하려면 집주인이 진짜라는 것을 증명해야 합니다
  46. 다가구 전세 중개 때 집주인 말만 적어 주면 공인중개사가 배상할 수 있습니다
  47. 주거용으로 빌려준 오피스텔은 재산세도 「주택」으로 매깁니다
  48. 임차권등기가 된 집에 들어가도 대항력·확정일자 효력은 생기고 최우선변제만 빠집니다
  49. 권리금 손해배상은 법이 정한 책임 — 이자는 계약 끝난 다음 날부터
  50. 세입자가 갱신을 요구한 뒤 집을 산 새 주인도 기간 안이면 실거주로 거절할 수 있습니다
  51. 「재건축할 계획이다」라고 알린 것만으로는 권리금 방해가 아니다
  52. 위장전입으로 당첨된 분양권은 산 사람도 위약금 10%를 돌려받지 못한다
  53. 등기 안 된 집도 실제로 내 집처럼 썼다면 「무주택」이 아니다
  54. 「1년 6개월 비워 두기」는 주인이 바뀌어도 이어서 셀 수 있다
  55. 「1년 6개월 비워 두겠다」는 처음부터 그 이유로 거절해야 한다
  56. 집이 팔리면 보증금 의무는 새 주인에게 넘어가고, 싫다면 알게 된 뒤 곧바로 이의해야 합니다
  57. 주거이전비를 받을 자격이 있는데 못 받았다면 집을 비워 주지 않아도 된다
  58. 임대차 기간 중 한 번이라도 월세 3기분이 밀렸다면 갱신을 거절당할 수 있다
  59. 정관에 「사업비를 뗄 수 있다」고만 적어서는 현금청산금에서 사업비를 못 뺀다
  60. 조합이 현금청산금을 기한 안에 안 주면 지연이자를 내야 한다
  61. 공사비를 올리려면 총회 의결이 먼저다 — 나중에 추인해도 처벌은 남는다
  62. 원상회복 범위는 계약 내용으로 정해져, 앞 세입자 시설을 철거할 수도 있습니다
  63. 건물주가 「누구를 데려와도 안 받는다」고 했다면 새 임차인을 데려오지 않아도 배상받는다
  64. 갱신요구 기간이 끝나도 권리금 회수 기회는 보호된다
  65. 대출이 걸린 집이면 근저당을 풀어 줘야 청산금을 받는다 — 이전고시 뒤에는 달라진다
  66. 소액임차인 기준 금액은 상대가 근저당이냐 확정일자 임차인이냐에 따라 달라집니다
  67. 현금청산 수용보상금은 「수용재결일」 가격으로 정한다
  68. 빚을 넘기며 증여하면(부담부증여) 은행이 승낙하지 않아도 빚 몫은 양도세 대상입니다
  69. 사업자등록에 적힌 보증금이 한도를 넘으면 실제 계약이 달라도 대항력이 없다
  70. 상가가 더 큰 겸용주택으로 재개발 아파트를 받았다면, 상가 몫은 1주택 공제를 못 받습니다
  71. 결혼해서 잠깐 집이 세 채가 된 것만으로 다주택 중과세를 매길 수는 없습니다
  72. 이전고시가 나면 관리처분계획은 더 이상 다툴 수 없다
  73. 「가계약서」라도 집과 값이 정해지면 매매계약이 성립할 수 있습니다
  74. 놀이방으로 쓰던 아파트도 언제든 살 수 있으면 「주택」으로 셉니다
  75. 전 주인이 밀린 관리비 — 공용부분만 새 주인이 낸다
  76. 작은 고장은 임차인이, 보일러·배관 같은 큰 수리는 집주인이 합니다
  77. 원상회복은 내가 빌렸을 때 상태까지 — 전 세입자가 한 것까지는 아닙니다
🏠 처음으로