한 줄로
공공 임대아파트를 먼저 살 수 있는 자격(우선 분양전환)에서 「집이 없어야 한다」는 기준은, 입주할 때 모집 공고나 임대 계약서에서 정한 기준으로 따져야 한다는 판결입니다.
무슨 일이 있었나
- 한 회사가 국민주택기금의 지원을 받아 전남 순천시에 공공 임대아파트를 짓고, 2012년 12월 13일 입주자 모집 공고를 냈습니다.
- 공고는 「무주택 세대주」를 대상으로 했지만, 「계약하지 않은 집이 남으면 예비당첨자에게 먼저 주고, 그래도 남으면 자격 제한 없이 분양한다」고도 적었습니다.
- 회사는 공고대로 공급한 뒤 남은 집을 자격 제한 없이 나눠 주었고(임의 분양), 이 사건 임차인들은 이렇게 남은 집을 2013년 3월쯤부터 2015년 6월쯤 사이에 빌렸습니다. 임대 계약서에는 분양전환 때의 「집 소유 기준」이 적혀 있지 않았습니다.
- 그 무렵 국토교통부는 「선착순으로 들어온 임차인은 세대원과 상관없이 계약한 본인만 분양전환 때 집이 없으면 된다」고 해석하고 있었습니다. (대법원은 그 뒤 2015년 10월 29일 다른 사건에서 「세대원 전원이 집이 없어야 한다」고 해석했습니다.)
- 임차인들은 「입주할 때 회사에서 본인만 집이 없으면 우선 분양이 된다고 안내받았다」고 주장했습니다.
- 2020년 6월쯤 다른 회사가 아파트를 사서 임대사업자 자리를 이어받았고, 2020년 10월 7일쯤 우선 분양전환 신청 서류를 내라고 공고했습니다. 임차인들은 서류를 냈습니다.
- 2020년 12월 18일 회사는 순천시장의 분양전환 승인을 받았지만, 임차인들이 조건을 못 갖췄다며 계약하지 않았습니다. 임차인들은 집을 넘겨 달라고 소송을 냈습니다.
- 2심 법원은 「회사의 안내는 계약 제안이 아니다」라고 보았고, 또 「세대원 전원이 집이 없어야 하는데 그렇지 않다」며 여러 임차인의 자격을 인정하지 않았습니다.
왜 문제가 되나
법(공공주택 특별법)에는 선착순으로 입주한 임차인의 우선 분양전환 조건으로 「분양전환 때 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족할 것」이라고 적혀 있습니다.
그 「주택소유기준」이 무엇일까요?
- 「세대원 전원이 집이 없어야 한다」는 기준일까요?
- 아니면 그 사람이 입주할 때 공고·계약에서 정해진 기준일까요? (이 사건 임차인들은 「본인만」이라고 주장했습니다.)
법원은 이렇게 봤습니다
[2] 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서 정한 우선 분양전환 자격요건으로서 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’의 의미(=임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것)
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 기준은 그 임차인이 입주할 때 모집 공고나 임대 계약서에서 정한 「집 소유 기준」입니다. 그 기준을 분양전환 때 지키고 있으면 됩니다.
- 이 임차인들은 공고대로가 아니라 남은 집을 자격 제한 없이 받았습니다. 그러니 공고에 적힌 기준이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵다고 했습니다. 임대 계약서에도 기준이 없었습니다.
- 당시 국토교통부 해석이 「본인만 무주택」이었으니, 「본인만 집이 없으면 된다고 안내받았다」는 임차인들의 주장도 가볍게 넘길 수 없다고 했습니다.
- 그래서 2심은 계약의 경위, 공고 내용, 당사자의 진짜 뜻, 거래 관행 등을 함께 보고 입주 당시 정한 기준이 무엇이었는지를 꼼꼼히 다시 따져야 했다고 보았습니다.
- 「회사의 안내가 계약 제안인가」에 대해서는, 같은 날 나온 2024다225242 판결과 같이 「계약 제안으로 봐야 한다」고 했습니다. 자격을 갖춘 임차인이라면 신청서를 내거나 소장이 전달되면서 분양 합의가 이루어졌다고 볼 가능성이 크다고 했습니다.
결과: 대법원은 원고 1·2·3·4·5·6·8·9 부분을 다시 재판하라고 광주고등법원으로 돌려보냈습니다(파기환송). 회사가 낸 상고는 받아들이지 않았습니다(상고기각).
대법원 판결은 2025년 11월 6일에 이미 났습니다. 원고 7·10 부분은 회사의 상고가 기각되어 이것으로 끝났습니다. 대법원은 「『집 없음』 기준은 그 임차인이 입주할 때 모집 공고나 임대 계약에서 정한 기준이다」라는 기준을 정했고, 입주 당시 정한 기준이 무엇이었는지, 원고 1·2·3·4·5·6·8·9가 그 기준을 지켰는지는 광주고등법원이 사실을 봐서 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 광주고등법원 결과는 2026년 10월 현재 공개된 판결에서 확인되지 않습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 달리기 대회 시작 전에 「본인만 운동화를 신으면 된다」고 안내해 놓고, 결승선에서 「가족 모두 운동화를 신었어야 한다」며 탈락시키면 공정하지 않습니다. 이 판결은 시작할 때 정한 규칙이 무엇이었는지부터 확인하라는 것입니다.
실무에서 뜻하는 것
- 공공임대 우선 분양전환이란 — 공공 임대아파트를 정해진 기간 빌려 살다가, 그 집을 살 수 있게 바뀔 때 조건을 갖춘 임차인이 남보다 먼저 살 수 있는 권리입니다.
- 「집 없음」 기준이 본인만인지 세대원 전원인지는 입주 경위에 따라 다를 수 있습니다. 입주할 때의 모집 공고와 임대 계약서를 먼저 확인해야 합니다.
- 특히 남은 집을 자격 제한 없이 받은 경우, 공고 기준이 그대로 적용되지 않을 수 있다는 점이 이 판결의 핵심입니다.
- 일반적으로 입주 당시 받은 안내문, 계약서, 공고문을 끝까지 보관해 두는 것이 좋습니다.
- 이 판결은 「기준을 다시 확인하라」고 돌려보낸 것이지, 임차인들이 최종적으로 이겼다고 정한 것은 아닙니다.
- 「세대」와 「세대원」이 어디까지인지는 청약·분양 공부방 26강에서 함께 볼 수 있습니다. 지금 공공임대에 적용되는 구체적인 기준은 확인 필요입니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 계약이 성립하기 위한 당사자 사이의 의사 합치의 정도 / 청약의 의사표시가 포함하여야 할 사항
[2] 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서 정한 우선 분양전환 자격요건으로서 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’의 의미(=임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것)
### 판결요지
(판결요지 없음 — 판결 원문 참고)
### 결론(주문)
원심판결 중 원고 1, 원고 2, 원고 3, 원고 4, 원고 5, 원고 6, 원고 8, 원고 9에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 피고의 원고 7, 원고 10에 대한 상고로 생긴 부분은 피고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.