한 줄로
대항력을 갖춘 상가 임대차가 기간 만료 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물이 팔렸다면, 새 주인(양수인)이 임대인 지위를 승계해 보증금 반환 의무를 진다는 대법원 판단입니다(보증금 반환청구 부분 파기환송).
왜 문제가 되나
임대차 기간 중에 건물이 팔리면 새 주인이 임대인 자리를 잇는다는 것은 법에 있습니다(제3조 제2항). 그런데 기간이 끝난 뒤, 보증금을 받지 못해 아직 가게에 있는데 건물이 팔린 경우에도 새 주인에게 보증금을 청구할 수 있는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
- 상가 임대차는 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(제9조 제2항). 보증금반환채권을 실질적으로 보장하려는 규정입니다.
- 대항력을 갖춘 뒤 건물이 양도되면 양수인은 임대인 지위를 당연히 승계합니다(제3조 제2항).
- 그래서 기간 만료 뒤 임대차가 존속하는 상태에서 양도됐다면 양수인이 임대인의 권리·의무 일체를 승계하고, 양도인(옛 주인)은 보증금 반환 채무를 면합니다.
실무에서 뜻하는 것
- 임차인: 계약이 끝났어도 보증금을 받을 때까지 가게 점유와 사업자등록을 유지하는 것이 중요합니다(일반적으로). 그래야 건물이 팔려도 새 주인에게 청구할 수 있습니다.
- 상가를 사는 분: 기간이 끝났지만 아직 나가지 않은 임차인이 있으면 그 보증금까지 떠안습니다. 매수 전에 임차인 현황과 보증금을 확인합니다(상가 공부방 4강·13강).
- 옛 주인에게는 청구할 수 없게 되므로, 누구에게 청구해야 하는지 등기부로 확인합니다.