한 줄로
권리산정기준일 전에 땅 주인이 돌아가셔서 상속이 시작됐다면, 상속인이 그 뒤에 상속재산분할협의를 하고 등기를 늦게 했더라도 기준일 전부터 그 지분을 가진 사람으로 본다는 대법원 판단입니다. 그래서 지분이 조례가 정한 면적 이상이면 따로 한 명의 분양대상자가 될 수 있습니다.
왜 문제가 되나
11강·19강에서 본 것처럼, 한 필지를 여러 명이 나눠 가지면 원칙적으로 여러 명을 합쳐 한 명의 분양대상자로 봅니다. 새 아파트를 더 받으려고 땅을 잘게 나누는 「지분 쪼개기」를 막기 위해서입니다.
다만 조례는 예외를 둡니다. 권리산정기준일 전부터 공유했고 각자 지분이 일정 면적 이상이면 각자 따로 분양대상자가 됩니다. 문제는 상속입니다. 돌아가신 것은 기준일 전인데, 상속인들이 오랫동안 등기를 안 하다가 기준일 뒤에 분할협의를 하고 등기를 했다면, 「기준일 전부터 소유했다」고 볼 수 있느냐는 것입니다.
무슨 일이 있었나
- 서울 은평구 재개발 구역 안의 도로 땅 770㎡의 주인이 1980년에 돌아가셨습니다.
- 자녀 6명이 상속재산분할협의로 지분을 나눴고(두 명은 90㎡ 이상, 네 명은 각 약 58㎡), 등기는 서울시 권리산정기준일(2003.12.30)보다 한참 뒤인 2005년에야 했습니다.
- 그 지분을 사거나 증여받은 원고 4명이 각자 지분 면적이 90㎡ 이상이라며 따로 분양신청을 했습니다. 원고 3·4는 기준일 뒤에 작은 지분 두 개씩을 사 모아 115.5㎡가 된 경우였습니다.
- 조합은 이들을 모두 합쳐 한 명의 분양대상자로 보고 1주택만 주는 관리처분계획을 세웠습니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
피상속인이 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2010. 7. 15. 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 서울시 도시정비조례’라 한다) 제27조 제2항 제3호 단서에서 정한 권리산정기준일인 2003. 12. 30. 이전에 사망하여 상속이 개시된 경우, 그 상속으로 인하여 한 필지의 토지 중 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 된 상속인은 상속을 원인으로 한 등기가 위 기준일 이후에 이루어졌다고 하더라도 위 단서에 해당하여 독립된 1인의 분양대상자가 될 수 있다. 상속인이 상속재산분할협의를 통하여 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 되었다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 규정 취지에 반하여 오로지 이른바 ‘지분 쪼개기’ 목적으로 이루어져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다.
이유는 민법입니다. 상속은 사망으로 바로 시작되고, 상속에 따른 부동산 취득은 등기가 없어도 효력이 생기며, 분할협의는 상속이 시작된 때로 거슬러 효력이 있습니다. 그러니 등기를 언제 했든 상속인은 사망한 날부터 그 지분의 주인이라는 것입니다.
다만 단서가 붙었습니다. 분할협의가 오로지 지분 쪼개기를 노린 것이어서 권리남용이나 신의칙 위반으로 볼 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있습니다. 그 사정은 조합(사업시행자)이 증명해야 합니다. 다만 기준일 뒤의 분할협의로 받을 수 있는 주택 수가 늘어났다면 지분 쪼개기 목적이 사실상 추정될 수 있다고 했습니다.
결과는 이렇게 갈렸습니다.
- 기준일 당시 90㎡ 이상이던 상속인의 지분을 산 원고 1·2는 각각 분양대상자로 인정됐습니다.
- 기준일 당시 90㎡에 못 미치던 지분 두 개를 기준일 뒤에 사서 합친 원고 3·4는 인정되지 않았습니다(1주택의 공동분양대상자).
- 조합과 원고 3·4의 상고는 모두 기각됐습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 상속받은 공유 지분이 있는 구역에서는 「등기일」만 보고 포기하면 안 됩니다. 돌아가신 날(상속 개시일)이 권리산정기준일 전인지부터 확인해야 합니다.
- 반대로 조합이나 매수인 쪽에서는, 등기가 기준일 뒤라도 상속으로 받은 지분은 따로 분양대상자가 될 수 있다는 점을 계산에 넣어야 합니다.
- 기준일 뒤에 작은 지분을 사서 합쳐도 따로 분양받을 수 없습니다. 지분을 살 때는 그 지분이 기준일 당시 기준을 넘었는지를 봐야 합니다.
- 이 사건은 서울 조례(기준 면적 90㎡) 사건입니다. 울산은 기준일 전부터 공유한 지분이 건축조례의 면적(주거지역 60㎡) 이상이거나 권리가액이 최소 분양주택 1가구 값 이상이면 따로 분양대상자가 될 수 있습니다(울산 조례 제29조 제2항 제3호 가목). 권리산정기준일도 따로 있어, 구체적인 기준은 울산 조례와 그 구역의 관리처분계획으로 따져야 합니다(11강·19강).
- 상속 지분이 걸린 매물을 다룰 때는 제적등본·가족관계증명서로 사망일을 확인하고, 상속등기와 분할협의 날짜를 등기부로 함께 봐야 합니다.