한 줄로
소액임차인의 최우선변제는 근저당권자뿐 아니라 확정일자를 받은 다른 임차인보다도 앞섭니다. 그리고 「얼마까지가 소액임차인이고 얼마를 먼저 받는지」는 상대방마다 따로 정합니다 — 근저당권자와 사이에서는 근저당이 설정될 때의 기준, 확정일자 임차인과 사이에서는 그 임차인이 우선변제권을 갖춘 때의 기준을 씁니다.
무슨 일이 있었나
- 한 주택이 경매되어 배당을 했습니다. 이 주택에는 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인(이 사건 원고), 그리고 소액임차인 여러 명(이 사건 피고들)이 있었습니다.
- 근저당이 설정된 때에는 최우선변제 금액이 2,000만 원인 옛 시행령이 적용되었고, 원고가 확정일자를 갖춘 때에는 2,500만 원인 옛 시행령이 적용되었습니다.
- 그래서 소액임차인들은 근저당권자보다 먼저 각 2,000만 원을 받고, 원고(확정일자 임차인)보다는 2,500만 원까지 먼저 받을 수 있다는 배당이 나왔습니다. 원고가 이에 이의를 했습니다.
왜 문제가 되나
최우선변제 금액은 시행령이 바뀔 때마다 늘어났는데, 시행령 부칙은 「시행 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 옛 규정을 적용한다」고 정합니다. 그런데 한 집에 근저당권자와 확정일자 임차인이 서로 다른 시기에 권리를 갖추었다면, 소액임차인에게 어느 기준을 적용해야 하는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
이러한 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)은 근저당권자와 같은 담보물권자뿐만 아니라 확정일자 임차인에도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다.
이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용된다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 확정일자 임차인은 근저당권자와 비슷하게 취급됩니다. 그래서 소액임차인은 확정일자 임차인보다도 먼저 받습니다.
- 기준 금액은 상대방별로 정합니다. 근저당권자와의 관계에서는 근저당 설정 당시 기준, 확정일자 임차인과의 관계에서는 그 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 당시 기준입니다.
- 이 사건에서는 소액임차인들이 ① 근저당권자보다 먼저 각 2,000만 원 ② 그다음 원고(확정일자 임차인)보다 먼저 남은 각 500만 원(2,500만 원 − 2,000만 원)을 받는 것이 맞다고 보았습니다.
결과: 상고기각 — 원래 판결(2심)이 맞다고 보았습니다. 위와 같은 배당 순서가 확정되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 줄을 설 때 「누구 앞에 설 수 있는지」를 상대방마다 따로 정하는 것과 같습니다. 오래전에 줄 선 사람에게는 옛 규칙으로, 나중에 줄 선 사람에게는 새 규칙으로 비교합니다.
실무에서 뜻하는 것
- 확정일자를 받은 임차인: 확정일자가 있어도 소액임차인보다 앞서지는 못합니다. 같은 집(특히 다가구주택)에 소액임차인이 많으면 내 몫이 줄어들 수 있습니다(주택 공부방 9강 · 10강).
- 소액임차인 해당 여부를 볼 때: 지금 시행령 금액만 보면 안 되고, 가장 먼저 설정된 근저당 날짜 등을 기준으로 옛 금액표를 봐야 하는 경우가 많습니다(일반적으로). 울산 연도별 금액은 주택 공부방 10강 표에 있습니다.
- 이 판결의 2,000만 원·2,500만 원은 그 사건 지역의 옛 금액입니다. 울산 금액은 다릅니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 정한 소액임차인이 같은 법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자 임차인에 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는지 여부(적극)
[2] 여러 담보물권자 또는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자 임차인의 담보물권 취득시기 또는 대항요건과 확정일자 구비시기가 다르고, 그때 적용되는 시행령상의 ‘소액임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준’이 다른 경우, 같은 법 제8조 제1항에서 정한 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 적용되는 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라지는지 여부(적극)
### 판결요지
(국가법령정보센터에 이 판결의 「판결요지」 칸이 따로 실려 있지 않습니다. 아래는 판결 이유 1. 원문입니다.)
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 이는 그와 같은 주택임차인(이하 ‘확정일자 임차인’이라 한다)에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 참조).
주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 이러한 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)은 근저당권자와 같은 담보물권자뿐만 아니라 확정일자 임차인에도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다.
한편 주택임대차보호법 제8조 제3항은 소액임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하고 있다. 이에 따른 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위는 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 계속 늘어나 왔는데, 주택임대차보호법 시행령은 위와 같은 개정 전후에 걸쳐 모두 그 부칙에 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.”라는 경과규정을 두었다. 이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용된다. 따라서 여러 담보물권자 또는 확정일자 임차인의 담보물권 취득시기 또는 대항요건과 확정일자 구비시기가 다르고 그때 적용되는 시행령상의 기준액도 다르다면, 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 적용되는 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라진다.
### 결론(주문)
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.