한 줄로
임차인이 전체 임대차기간이 다 차서 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우에도, 건물주는 임차인이 권리금을 받을 기회를 방해하면 안 된다는 대법원 판단입니다.
왜 문제가 되나
상가 임차인에게는 두 가지 보호가 있습니다. 정해진 기간까지 장사를 이어 갈 수 있는 계약갱신요구권(상가 공부방 4강)과, 나갈 때 새 임차인에게서 권리금을 받을 수 있게 하는 권리금 회수 기회 보호(5강)입니다.
건물주 쪽에서는 「갱신요구 기간이 다 끝났으니 이제 계약을 끝내도 되고, 새 임차인과 계약할 의무도 없다」고 주장하는 경우가 많았습니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
판결 요지 — 전체 임대차기간이 (당시 기준) 5년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 진다.
두 제도는 목적이 다릅니다. 갱신요구권은 최소한의 영업 기간을 보장하는 것이고, 권리금 보호는 임차인이 쌓아 온 영업 가치를 회수할 기회를 보장하는 것입니다. 그래서 한쪽이 끝났다고 다른 쪽까지 끝나는 것이 아니라는 취지입니다.
이 사건에서 임차인은 기간 만료 3개월 전쯤 새 임차인을 주선했고, 건물주는 재건축·대수선 계획 등을 이유로 계약을 거절했습니다. 원심은 「전체 기간이 다 차서 갱신을 요구할 수 없으니 보호의무도 없다」고 봤지만, 대법원은 그 판단이 틀렸다며 사건을 돌려보냈습니다(파기환송). 재건축 계획이 정당한 사유인지는 이 판결이 정한 것이 아닙니다 — 현행법에서는 재건축이 갱신 거절 사유(제10조 제1항 제7호)의 요건을 갖추면 권리금 보호의무도 빠질 수 있습니다(제10조의4 제1항 단서).
실무에서 뜻하는 것
- 판결 당시 갱신요구 기간은 5년이었고 지금은 10년입니다. 권리금 보호 기간도 「종료 3개월 전」에서 지금은 「6개월 전」부터입니다. 법리는 그대로 이어집니다.
- 10년을 채운 임차인도 기간 만료 6개월 전부터 새 임차인을 주선하면 권리금 보호를 주장할 수 있습니다.
- 건물주가 거절하려면 법이 정한 정당한 사유(새 임차인의 지급 능력 부족, 1년 6개월 이상 비영리 사용 등 — 상가 판례 「1년 6개월」 참고)가 있거나, 3기 차임 연체 같은 갱신 거절 사유(제10조 제1항)가 있어야 합니다(상가 공부방 5강).
- 상가를 사는 분은 오래된 임차인이 있는 상가라도 이 의무를 이어받는다는 점을 알고 사야 합니다.