한 줄로
상속받은 부동산을 평가기간이 지난 뒤에 팔았을 때, 세무서가 그 매매가를 상속 당시 시가로 쓰려면 「상속일과 매매계약일 사이에 값이 특별히 변하지 않았다」는 것을 세무서가 증명해야 합니다. 시간이 흐르며 자연스럽게 오른 값도 「가격 변동」으로 따져야 합니다.
무슨 일이 있었나
- 원고의 아버지가 2019. 10. 13. 돌아가셨고, 상속인들은 김포시의 논 4,870㎡를 개별공시지가(1㎡당 31만 1,200원)로 평가한 15억 1,554만 4,000원으로 신고하고 2020. 4. 30. 상속세 4억 9,785만 4,429원을 냈습니다.
- 이 땅은 반씩 나눠 2020. 9. 24. 과 2021. 1. 15. 에 각 14억 7,000만 원, 모두 29억 4,000만 원에 팔렸습니다.
- 세무서(김포세무서장)는 평가심의위원회 심의를 거쳐 이 매매가를 상속 당시 시가로 보고 상속세 4억 4,933만 8,820원(가산세 포함)을 더 매겼습니다(뒤에 조세심판원 결정으로 4억 942만 7,422원으로 줄었습니다).
- 2심은 세무서 처분이 위법하다고 보았고, 세무서가 상고했습니다.
왜 문제가 되나
상속 재산은 상속일 앞뒤 6개월(평가기간) 안의 매매가 등을 시가로 씁니다. 평가기간 밖의 매매가도 「값이 특별히 변하지 않았다」고 인정되면 심의를 거쳐 시가로 쓸 수 있습니다. 이 사건 매매계약은 상속일부터 약 11개월, 15개월 뒤였습니다. 그사이 땅값이 오른 것을 어떻게 볼지가 쟁점이었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.
평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 상속 또는 증여재산의 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정된다면, 해당 매매거래가액은 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로, 이를 인정 시가로 삼을 수 없다.
평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 관하여는 과세관청이 이를 주장ㆍ증명하여야 한다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 「특별한 사정」에는 용도지역 변경 같은 큰 사건뿐 아니라 시간이 흐르며 오른 값도 들어갑니다.
- 그 사이 값이 의미 있게 올랐다면 나중 매매가는 상속 당시 시가가 될 수 없습니다.
- 「값이 변하지 않았다」는 것은 세무서가 증명해야 합니다. 이 사건에서는 세무서가 낸 증거로는 증명되지 않았습니다.
결과: 상고기각 — 원고(상속인)가 이겼습니다. 매매가를 기초로 한 상속세 처분은 위법이 되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 1년 전에 받은 과일 상자의 값을 오늘 시장 가격으로 매길 수는 없습니다. 그사이 값이 그대로였다는 것을 보여 줄 책임은 「오늘 값으로 매기자」고 하는 쪽에 있습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 상속받은 부동산을 평가기간(상속일 앞뒤 6개월)이 지난 뒤 팔았다면, 그 매매가가 곧바로 상속 시가가 되지는 않습니다. 세무서가 「그사이 값이 특별히 변하지 않았다」고 증명해야 합니다(세금 공부방 28강 · 29강).
- 이 사건은 논(토지)이었지만, 시가 판단 규정(상증세법 시행령 제49조)은 아파트 등 다른 부동산 상속·증여에도 같이 쓰입니다(세금 공부방 22강).
- 상속받은 집을 언제 파느냐에 따라 상속세 평가와 양도세가 함께 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 세무사와 확인하는 것이 안전합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단할 때 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동 사유가 고려 대상에서 배제되는지 여부(소극) / 부동산의 매매거래가액에 대하여 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하는 경우, 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하는 방법 및 평가기준일과 매매계약일 사이 상속 또는 증여재산의 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정되는 경우, 이를 인정 시가로 삼을 수 있는지 여부(소극) / 평가기준일과 매매계약일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 관한 증명책임의 소재(=과세관청)
[2] 甲이 2019. 10. 13. 사망한 부친의 토지를 상속받아 2020. 4. 30. 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 평가하여 산정한 가액으로 상속세를 신고ㆍ납부한 후 2020. 9. 24. 및 2021. 1. 15. 위 토지의 1/2씩 각각 매매계약을 체결하여 매수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 관할 세무서장이 위 토지의 매매가액을 시가로 인정하여 2022. 8. 8. 甲에게 상속세를 결정ㆍ고지한 사안에서, 위 처분이 위법하다고 본 원심판단을 수긍한 사례
### 판결요지
[1] 구 상속세 및 증여세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서에서는 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하기 위한 고려 요소 중 하나로 ‘시간의 경과’를 명시적으로 들고 있다. 그뿐만 아니라, 상속 또는 증여재산의 가액을 객관적 교환가치에 부합하도록 산정하기 위해 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간’ 중에 이루어진 매매 등 가액일지라도 소정의 요건하에 이를 시가로 인정할 수 있도록 한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 입법 취지 등을 고려하면, 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동이 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단함에 있어 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다.
나아가 부동산 매매거래가액에 대하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하는 경우, 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지는, 해당 매매거래가액이 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단하여야 한다. 이 경우 토지의 분할ㆍ합병, 지목 또는 형질의 변경, 기존 건축물의 철거 또는 멸실, 건축물의 신축ㆍ개축ㆍ증축 등과 같은 대상 부동산의 법적ㆍ물리적 상태 또는 이용 상황의 변화, 용도지역ㆍ지구 변경, 공법상 제한의 설정ㆍ해제 등과 같은 규제 환경의 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등을 비롯하여 평가기준일과 매매계약일 사이의 시간적 간격, 해당 기간 동안 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동폭, 공시가격의 변동과 부동산의 실제 가치 변동의 부합성, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 대상 부동산이 속한 지역 또는 그 인근 부동산의 매매 등 가액 변동폭 등과 아울러 평가기준일 당시 대상 부동산이 속한 시장 상황에 비추어 볼 때, 평가기준일 시점에 실제 해당 매매거래가액에 따른 거래가 성립될 것으로 기대하기에 현저히 곤란한 사정이 있는지, 해당 매매거래가액을 평가기준일 당시의 시가로 인정할 경우 다른 동종ㆍ유사 자산의 가액과 현저한 불균형이 발생하는지 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
이처럼 시간의 경과에 따른 일반적 가격변동 관련 사정들을 포함한 여러 사정들을 종합적으로 고려하였을 때, 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 상속 또는 증여재산의 가액에 유의미한 변동이 발생하였다고 인정된다면, 해당 매매거래가액은 평가기준일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없으므로, 이를 인정 시가로 삼을 수 없다.
한편 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 관하여는 과세관청이 이를 주장ㆍ증명하여야 한다.
[2] 甲이 2019. 10. 13. 사망한 부친의 토지를 상속받아 2020. 4. 30. 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 평가하여 산정한 가액으로 상속세를 신고ㆍ납부한 후 2020. 9. 24. 및 2021. 1. 15. 위 토지의 1/2씩 각각 매매계약을 체결하여 매수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 관할 세무서장이 위 토지의 매매가액을 시가로 인정하여 2022. 8. 8. 甲에게 상속세를 결정ㆍ고지한 사안에서, 관할 세무서장이 제출한 증거들만으로는 상속개시일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 인정할 수 없고, 달리 위 매매가액이 상속개시일 당시 위 토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없어, 위 매매가액을 기초로 이루어진 위 처분이 위법하다고 본 원심판단을 수긍한 사례.
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.