한 줄로
월세가 3번 치(3기) 밀려서 건물주가 「계약을 끝내겠다」고 했다면, 그 뜻이 전달되기 전에 임차인이 밀린 월세를 일부 내더라도 건물주의 「계약 끝낼 권리」는 원칙적으로 사라지지 않습니다.
무슨 일이 있었나
판결문 이유에 적힌 사실은 많지 않습니다. 적힌 것만 옮깁니다.
- 건물주(이 사건 원고)가 임차인(이 사건 피고)을 상대로 건물을 비워 달라는 소송(건물인도)을 냈습니다.
- 건물주는 월세가 3기 이상 밀렸다는 이유로, 소장(소송을 시작할 때 법원에 내는 서류)에 「계약을 해지한다」는 뜻을 적었습니다.
- 그 소장이 임차인에게 전달(송달)되기 전에, 임차인이 밀린 월세 중 일부를 냈습니다.
- 2심(부산지방법원)은 「건물주가 아무 이의 없이 돈을 받은 것으로 볼 수 없으니 해지할 권리가 사라지지 않았다」며, 소장이 임차인에게 전달된 때 계약이 적법하게 끝났다고 보았습니다.
- 임차인이 대법원에 불복했습니다.
(월세 액수, 밀린 금액, 건물 위치 같은 구체적인 숫자는 판결문 이유에 나오지 않습니다.)
왜 문제가 되나
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 「월세(차임)가 밀린 금액이 3기의 차임액에 이르면 건물주는 계약을 해지할 수 있다」고 정합니다. 3기는 쉽게 말해 「월세 3번 치」입니다. 예를 들어 월세가 100만 원이면 밀린 돈이 300만 원에 이른 때입니다(이해를 돕는 예시입니다).
그런데 해지는 상대방에게 그 뜻이 닿아야 효력이 생깁니다. 그래서 이런 다툼이 생깁니다.
- 건물주 쪽: 「해지하겠다고 할 때 이미 3기가 밀려 있었다.」
- 임차인 쪽: 「소장이 나한테 닿기 전에 돈을 내서 3기가 안 되게 됐다. 그러니 해지는 안 된다.」
언제를 기준으로 「3기 밀림」을 따지느냐가 핵심입니다.
법원은 이렇게 봤습니다
차임연체액이 3기의 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기의 차임액에 달하였는지를 판단할 것은 아니다.
행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 밀린 월세가 3기에 이르는 그 순간 건물주에게 「계약을 끝낼 권리」(해지권)가 생깁니다.
- 건물주가 해지를 알릴 때 3기 이상 밀려 있었다면 충분합니다. 그 알림이 임차인에게 닿는 날을 기준으로 다시 세지 않습니다.
- 알림(소장)이 닿기 전에 임차인이 건물주 동의 없이 혼자 돈을 일부 내서 밀린 돈이 3기 아래로 내려가도, 특별한 사정이 없는 한 해지할 권리는 사라지지 않습니다.
결과: 상고기각 — 「계약이 적법하게 끝났다」는 2심 판결이 맞다고 보고, 임차인의 불복을 받아들이지 않았습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 도서관에 「책을 세 번 늦게 돌려주면 회원 자격을 멈춘다」는 규칙이 있다고 해 봅시다. 세 번째로 늦은 순간 멈출 이유가 생겼고, 사서 선생님이 안내문을 우편으로 보냈습니다. 안내문이 도착하기 전에 서둘러 책 한 권을 갖다 놓았다고 해서, 이미 생긴 이유가 저절로 없어지지는 않습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 임차인: 월세가 3기 쌓이면 그때부터 계약이 끝날 수 있는 상태가 됩니다. 해지 통보나 소장을 받기 직전·직후에 급히 일부를 내도 원칙적으로 되돌리기 어렵습니다. 3기까지 쌓이지 않게 하는 것이 핵심입니다.
- 임차인: 3기 연체는 일반적으로 계약갱신요구권(계약을 더 이어 달라고 요구할 권리)을 거절당하는 사유이기도 합니다(상가 공부방 4강).
- 건물주: 해지를 알릴 때 이미 3기 이상 밀려 있었는지가 기준이므로, 날짜별 입금 내역을 정리해 두면 이 판결의 기준에 맞춰 설명하기 쉽습니다.
- 건물주: 판결문은 「임대인 동의 없이」, 「특별한 사정이 없는 한」이라는 조건을 붙였습니다. 2심도 「건물주가 아무 이의 없이 받은 것으로 볼 수 없다」는 점을 짚었습니다. 늦게 낸 월세를 이의 없이 받아들이는 등 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 정한 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 즉시 발생하는지 여부(적극) 및 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 임대차계약 해지권을 행사하였고 행사 당시에는 3기 이상 차임연체가 있었으나 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인의 동의 없이 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 된 경우, 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부(원칙적 소극)
### 판결요지
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있다. 여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기의 차임액에 달하였는지를 판단할 것은 아니다. 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.